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北京二手房連漲三個月後開始回落，背後有大信號？

原標題：北京二手房連漲三個月後開始回落，背後有大信號？

作為占據北京住宅成交多半的二手房市場，儼然成為樓市的風向標和晴雨表。在經歷瞭量、價連續幾個月的上漲後，6月份，這兩個數據開始回落。值得關註的是，6月份這個節點，四個限房價項目（價格低於周邊房價）入市，帶來近2000套的房源供應，這對於二手房市場的交易與預期又會產生多大的影響呢？



已經買房或者是正在買房的你，在看到北京二手房市場的回落的信息後，內心是否也會掀起波瀾。

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量價均回落

2017年以來，北京實施的一系列調控收緊政策，讓整個房地產市場進入下行通道，但是從今年3月份開始，市場開始觸底反彈，從數據來看，3、4、5月份，北京二手房交易量連續上漲，月均成交過萬套，特別是5月份，大爆發，超過1.8萬的交易量，創下瞭14個月以來的新高。一時間，關於北京二手房市場回暖的說法此起彼伏。

但是，誰曾想，中介的好日子沒過幾天，成交出現疲軟之態。不少二手中介的工作人員反映，“最近的成交量確實少瞭不少。“



根據貝殼研究院提供的一項數據顯示，6月份，北京鏈傢二手房成交量環比下滑22.6%，是2017年6月以來的最大降幅。北京全市網簽量15827套，環比減少12.5%。說實話，這個數據放在2017年3月份以來，不算低，但卻是3月份以來的最低值。

這最大能說明什麼？說明這波的回暖有可能是不可持續的，說明“兩年漲一年跌“的邏輯變瞭。在政策的不斷疊加下，在大量限房價項目入市的沖撞下，購房者預期在不斷變化。這是後話。

還有大眾最關心的價格，根據偉業我愛我傢的數據，1月-3月北京二手住宅成交均價穩中有降，4月止跌回升，5月延續漲勢，6月則迅速結束瞭兩個月的短暫上漲，再次由升轉降，環比降幅為1.6%，整體上房價仍然保持穩定。

但是從鏈傢二手房成交價格來看，6月份全月成交均價環比薇跌0.4%。6月份第四周，成交均價為63056元/平方米，環比上漲2.3%，中心城區（東城、西城、朝陽、海淀）環比漲幅為2.5%。

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預期生變

按照以往“兩年漲一年跌“的市場走勢，在經過一年多的走低後，今年的北京房地產市場應該呈現直線上升之勢，但是6月份的明顯回落，讓之後的市場走勢多瞭些許變化與猜想。

對於6月交易數據回落的原因，眾多。一是在4月末的教育改革政策，導致西城、東城及海淀三區量價齊升，進而結構性推升全市量價，隨著政策短期影響的逐步釋放完成，市場迎來階段性回調。貝殼研究院的數據顯示，5月成交環比增幅居前的西城、東城兩區在6月成交降幅居前，成交環比分別減少35.4%和29.9%，中心四區（東城、西城、朝陽及海淀）成交占比下降，三環內物業成交占比環比明顯回落2個百分點，均價結構性微跌。

第二個就是利率上浮，6月份開始，北京首套房貸利率基本是上浮10%左右（基準利率的1.1倍）。有人算瞭一筆賬，以300萬貸款額計，貸款25年，首套購房成本增加約13萬。對於那些首套資金仍需要東拼西湊的購房者來說，13萬確實需要考慮一下。

第三個是限房價項目的入市。6月份，北京有4個限價房項目入市，帶來近2000套的房源供應，銷售面積共計25.7萬平方米。這雖然在一定程度上會分流部分二手房客群，但是影響並不是很大。

但是，水果批發｜進口水果批發｜進口水果批發商預期的影響說大不大，說小不小。

“人們一看房價漲瞭，又開始觀望瞭。”有中介工作人員如是說。從鏈傢6月份新增房源及客源量變化來看，說明一些問題，環比分別減少16.2%和16.1%。另外，限房價項目的集中入市，也讓購房者的預期發生變化，即便成交結構存在著錯位，但是低於周邊項目的房價，也讓購房者心動，即便是在限房價內部，隨著供應的增加，購房者預期也發生變化與分化，對於性價比較高的項目，搶！對於一般的項目，觀望者越來越多。

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別期待下半年大漲大跌

在貝殼研日本熊本草莓禮盒｜日本熊本草莓禮盒批發究院首席市場分析師許小樂認為，6月份最新數據顯示，北京二手房市場從5月的高點回落，下半年將重回降溫通道。

在他看來，5月份的市場回暖有些超出市場預期，主要是學區政策因素帶來的結構性沖擊。根據帶看量、新增供需等指標判斷，5月份的市場高點不可持續。

另外，從目前的貨幣信貸政策來看，改變的可能性也很小。許小樂指出，在“認房認貸”的環境下，中高總價可以借助的金融杠桿非常有限，換房需求難以釋放。

“此外，鏈傢新增客源房源量日本熊本草莓｜日本熊本草莓批發都在減少，環比分別下滑16.2%、16.1%，業主掛牌價結束5月漲勢開始趨穩，調價中漲價比例下降，後期市場的下行壓力明顯大於上行動力。還有，根據去年土地出讓，下半年預計將有大量限競房推出，將會分流市場需求。因此，預計下半年市場將會重回穩中有落的區間。”

不過，在北京房地產業協會秘書長陳志看來，一個月的回落並不能說明什麼，要連續看三個月，才能發現問題。

我愛我傢市場研究院總監孔丹認為，未來市場肯定會有波動，但是整體預期是平穩的，大漲大跌不太可能出現。

圖片和數據來源：貝殼研究院 RealData

編輯/ 一個暴躁的小蘿莉返回搜狐，查看更多

責任編輯：

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